Hausertrag steigern mit Altbausanierung
Wenn es um die Sanierung von Zinshäusern geht, ist der Gebäudeertrag von zentraler Bedeutung: Welche finanzielle Rendite generiert ein Zinshaus für seine Eigentümer:innen im bestehenden Zustand und nach der Revitalisierung und wie bleibt ein Gebäude langfristig rentabel?
In unserem Forschungsprojekt ZINSHAUS2040 geht es um das Ergebnis der Gebäudeentwicklung in langfristiger finanzieller, aber auch in sozialer Hinsicht. Das Ziel sind generationenfitte Zinshäuser, die ihren Eigentümer:innen Erträge liefern und den Bewohner:innen ein solides Zuhause sind.
Lage und Zustand bestimmen die Rendite
Als Zinshaus-Expert:innen wissen wir: Je besser das Gebäude saniert ist, desto niedriger ist das Risiko von Leerständen. Hochwertige und zeitgemäße Wohnungen in guter Lage bedeuten eine hohe Auslastung des Zinshauses und erzielen eine angemessene Rendite.
Was aber tun, wenn die Hauserträge zu gering sind? Meist weist derGebäudebestand zahlreiche unbefristete Mietverträge (z. B. Bestandsmieter:innen) auf. Wenn Wohnungen zum „Friedenszins“ von 1 und 2 Euro pro Monat vermietet werden oder die Mieten durch den Richtwertzins gedeckelt sind, entsteht ein Problem für Eigentümer:innen: Eine Gebäudesanierung lässt sich mit den Erträgen nicht finanzieren. Da gleichzeitig Baupreise und Zinsen extrem gestiegen sind, sind Häuser für ihre Eigentümer:innen oft nicht mehr leistbar und müssen schweren Herzens verkauft werden.
Im Projekt ZINSHAUS2040 erarbeiten wir gemeinsam mit den Projektteilnehmer:innen Lösungen, um den Altbau zu sanieren und die Mieter:innen in den Prozess einzubinden.
Bodenertrag und Gebäudeertrag von Zinshäusern
Der Ertrag einer Liegenschaft besteht aus dem anteiligen Bodenertrag sowie dem Gebäudeertrag. Die Markterfahrung zeigt, dass der Verkehrswert (Verkaufswert) von Zinshäusern (Mietshäusern) stets wesentlich über ihrem Ertragswert liegt. Außerdem gibt es beispielsweise auch den sozialen Mehrwert und den Nachhaltigkeitsmehrwert. Darunter versteht man einen nicht-monetären Wert. Dessen entfallende Folgekosten sind jedoch durchaus in Geldwert abbildbar. Die Verkehrswertermittlung ist diffizil und bei der Ertragswertberechnung wird die Inflation nicht berücksichtigt.
Als Planer:innen kennen wir die genauen Flächenkennwerte, die Baupreise und die Projektnebenkosten. Auf Basis dieser Werte und Kennzahlen erarbeiten wir gemeinsam mit den Projektteilnehmer:innen und dem Partner:innen-Netzwerk diverse Ertragsszenarien.
Wichtig bei der Sanierung von Altbauhäusern ist auch immer, dass der Ertrag nicht unter den Sachverhalt der Liebhaberei fällt. Gerade bei Zinshäusern im Familienbesitz muss sich eine Sanierung und Aufstockung rechnen. Tätigkeiten, die mittel- bis langfristig keinen Gewinn erwarten lassen, werden vom Finanzamt ins Visier genommen.
Hausertrag schrittweise steigern
Auf unserem gemeinsamen Projektweg verschaffen wir uns zuerst einen Überblick über alles, was mit dem Hausertrag des Bestandes zu tun hat. Dann werden Ihre Wünsche und Bedingungen mit den bestehenden Möglichkeiten in Einklang gebracht. Die Ziele des Projekts ZINSHAUS2040 können verschiedene sein: Re-Investitionen in das Gebäude, Schuldenfreiheit, die Möglichkeit regelmäßiger Entnahmen, der Erhalt von hohen Einmalzahlungen, diverse Varianten einer Rente, Fruchtgenuss, uvm.
Grundlagen für höhere Renditen aus Zinshausvermietung
Die wichtigsten Grundlagen, um den Gebäudeertrag zu steigern, sind: die Vermessung zur exakten Nutzflächenermittlung, baubehördlich korrekte Pläne der gesamten Liegenschaft, ein Verkehrswertgutachten oder gegebenenfalls vorhandene Parifizierungsakten.
Wir sind Expert:innen für Parifizierung und Konsensberichtigungen. Für die anderen Themen verfügen wir über ein stabiles Netzwerk aus höchst seriösen Gutachter:innen und Konsulent:innen.
Mag. Manfred Kunisch,
Partner der TPA Österreich und Experte für Immobilienbesteuerung:
„Ein wesentlicher Anteil der Zinshausbesitzer:innen hat einen persönlichen Bezug zur eigenen Immobilie und möchte diese nicht verkaufen. Im Projekt ZINSHAUS2040 bringe ich meine Expertise ein, um einen praxistauglichen Output zu gewährleisten. Von mir bekommen private Zinshausbesitzer:innen ein standardisiertes Wissenspaket, mit dem sich Sorgen und Ängste in Hinblick auf einen künftigen wirtschaftlichen Betrieb und die Bewältigung von Herausforderungen reduzieren lassen.“
Dr. Klaus Pfoser,
Geschäftsführer der RES Immobilienverwaltung:
„Wir sind eine klassische Zinshausverwaltung im Großraum Wien und treten für unsere Kund:innen als Initiator:innen, Multiplikator:innen und Mediator:innen auf, wenn es um Zinshausthemen geht. Eines der wichtigsten, buchstäblich brennendsten Themen ist die Energiewende. Unsere Aufgabe ist es, Zinshauseigentümer:innen zu beraten und auf ihrem Weg zum Ausstieg aus Öl und Gas anzuleiten. Die Standards, die wir gemeinsam mit den Projektteilnehmenden entwickeln, sind duplizierbar und können an die jeweiligen Anlassfälle angepasst werden.“
Mag. (FH) Markus Leichtfried MAS MRICS,
Inhaber von Leichtfried und Partner:
„Eine Komponente verantwortungsvoller Immobilienbewirtschaftung stellt die regelmäßige Aktualisierung der Marktwerte dieser Assets dar. Wir machen die Verkehrswertberechnung und sind bekannt für unser Know-how sowie unsere Geduld bei schwierigen Fällen.“
Lockangebote bei Altbausanierungen genau prüfen
Wir kennen die Methoden von Zinshaus-„Haien“, nichtsahnende Hauseigentümer:innen mit der Perspektive auf hohe mögliche Renditen zu beeindrucken. Wir raten: Lassen Sie sich nicht blenden! Prüfen Sie jedes Angebot genau und investieren Sie Zeit und ein wenig Geld in seriöse Bewertungen. Aus Erfahrung wissen wir, dass gerne hohe Summe als „Der Wert“ hingeworfen werden, ohne die Hintergründe der Annahme ausführlich zu belegen. Allzu oft wird auch der mögliche Rattenschwanz an Folgekosten unerwähnt gelassen und sorgt für böses Erwachen bei Hausbesitzer:innen. Ein lässig dahingesagtes „Das machen wir dann später“ sollte Sie hier hellhörig machen.
Seriöse Beratung aus Expert:innenhand
Das Projekt ZINSHAUS2040 hat den Anspruch, dass der Hausertrag in einer 20-Jahres-Perspektive im Sinne Ihrer Wünsche und Anforderungen bzw. der realen Möglichkeiten des Hauses, stimmt. Und selbstverständlich sollen Sie auch nicht Ihre Bestandsmieter:innen loswerden oder zukünftig nur mehr an die oberen Zehntausend vermieten.