Hausertrag steigern mit Altbausanierung

Als Gründerzeithaus-Expert:innen wissen wir: Je besser das Gebäude saniert ist, desto niedriger ist das Risiko von Leerständen. Hochwertige und zeitgemäße Wohnungen in guter Lage bedeuten eine hohe Auslastung des Gründerzeithauses und erzielen eine angemessene Rendite.

Was aber tun, wenn die Hauserträge zu gering sind? Meist weist der Gebäudebestand zahlreiche unbefristete Mietverträge (z. B. Bestandsmieter:innen) auf. Wenn Wohnungen zum „Friedenszins“ von 1 und 2 Euro pro Monat vermietet werden oder die Mieten durch den Richtwertzins gedeckelt sind, entsteht ein Problem für Eigentümer:innen: Eine Gebäudesanierung lässt sich mit den Erträgen nicht finanzieren. Da gleichzeitig Baupreise und Zinsen extrem gestiegen sind, sind Häuser für ihre Eigentümer:innen oft nicht mehr leistbar und müssen schweren Herzens verkauft werden.
Mit unserem Sanierungskonzept erarbeiten wir gemeinsam mit unseren Kund:innen Lösungen, um den Altbau zu sanieren und die Mieter:innen in den Prozess einzubinden.

Der Ertrag einer Liegenschaft besteht aus dem anteiligen Bodenertrag sowie dem Gebäudeertrag. Die Markterfahrung zeigt, dass der Verkehrswert (Verkaufswert) von Gründerzeithäusern (Mietshäusern) stets wesentlich über ihrem Ertragswert liegt. Außerdem gibt es beispielsweise auch den sozialen Mehrwert und den Nachhaltigkeitsmehrwert. Darunter versteht man einen nicht-monetären Wert. Dessen entfallende Folgekosten sind jedoch durchaus in Geldwert abbildbar. Die Verkehrswertermittlung ist diffizil und bei der Ertragswertberechnung wird die Inflation nicht berücksichtigt.

Als Planer:innen kennen wir die genauen Flächenkennwerte, die Baupreise und die Projektnebenkosten. Auf Basis dieser Werte und Kennzahlen erarbeiten wir gemeinsam mit unseren Kund:innen und dem Partner:innen-Netzwerk diverse Ertragsszenarien.

Wichtig bei der Sanierung von Altbauhäusern ist auch immer, dass der Ertrag nicht unter den Sachverhalt der Liebhaberei fällt. Gerade bei Gründerzeithäusern im Familienbesitz muss sich eine Sanierung und Aufstockung rechnen. Tätigkeiten, die mittel- bis langfristig keinen Gewinn erwarten lassen, werden vom Finanzamt ins Visier genommen.

Auf unserem gemeinsamen Weg verschaffen wir uns zuerst einen Überblick über alles, was mit dem Hausertrag des Bestandes zu tun hat. Dann werden Ihre Wünsche und Bedingungen mit den bestehenden Möglichkeiten in Einklang gebracht. Die Ziele des Sanierungskonzepts können verschiedene sein: Re-Investitionen in das Gebäude, Schuldenfreiheit, die Möglichkeit regelmäßiger Entnahmen, der Erhalt von hohen Einmalzahlungen, diverse Varianten einer Rente, Fruchtgenuss, uvm.

Die wichtigsten Grundlagen, um den Gebäudeertrag zu steigern, sind: die Vermessung zur exakten Nutzflächenermittlung, baubehördlich korrekte Pläne der gesamten Liegenschaft, ein Verkehrswertgutachten oder gegebenenfalls vorhandene Parifizierungsakten.

Wir kennen die Methoden von Gründerzeithaus-„Haien“, nichtsahnende Hauseigentümer:innen mit der Perspektive auf hohe mögliche Renditen zu beeindrucken. Wir raten: Lassen Sie sich nicht blenden! Prüfen Sie jedes Angebot genau und investieren Sie Zeit und ein wenig Geld in seriöse Bewertungen. Aus Erfahrung wissen wir, dass gerne hohe Summe als „Der Wert“ hingeworfen werden, ohne die Hintergründe der Annahme ausführlich zu belegen. Allzu oft wird auch der mögliche Rattenschwanz an Folgekosten unerwähnt gelassen und sorgt für böses Erwachen bei Hausbesitzer:innen. Ein lässig dahingesagtes „Das machen wir dann später“ sollte Sie hier hellhörig machen.

Das Sanierungskonzept hat den Anspruch, dass der Hausertrag in einer 20-Jahres-Perspektive im Sinne Ihrer Wünsche und Anforderungen bzw. der realen Möglichkeiten des Hauses, stimmt. Und selbstverständlich sollen Sie auch nicht Ihre Bestandsmieter:innen loswerden oder zukünftig nur mehr an die oberen Zehntausend vermieten.