Altbausanierung: Rechtliche Grundlagen
Bevor mit einer Altbausanierung begonnen wird, gibt es viele juristische Fragen zu klären. Im Projekt ZINSHAUS2040 wird das Gebäude rechtlich von Expert:innen themenübergreifend betrachtet. Wir haben das notwendige Know-how und bringen die Erfahrung mit, um die rechtliche Gesamtsituation zu sondieren und zu bewerten.
Welche rechtlichen Themen sind bei einer Altbausanierung zu beachten?
Vertragsthemen
Generationenfit wird ein Zinshaus nur, wenn bestehende und neue Vertragsvarianten langfristig mitberücksichtigt werden. Es werden im Projekt Mietverträge gesichtet, Nutzungsregelungen vorgeschlagen, Unterlagen für Kreditverträge erstellt, Schenkungen angedacht, Notariatsakte und Testamente angeraten, Fruchtgenuss- oder Wohnrechte vereinbart, Parifizierungen überlegt, u. v. a. m.
Gesetzesthemen
Aufgrund von langjähriger Erfahrung wissen wir, dass oft widersprüchliche Gesetze und Verordnungen einzuhalten sind:
Das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) geht oft nicht konform mit dem MRG (Mietrechtsgesetz), Bauordnungen (BO) oder Bautechnikverordnungen lassen den Bestand vor Ort in technischer Schwebe; dazu kommen Themen wie Arbeitnehmer:innenschutz, Gewerberecht, Haftungsrecht, Steuerrecht, EAG (Erneuerbaren Ausbau Gesetz) zukünftig das EEG (Erneuerbare Energien Gesetz), OIB-Richtlinien versus Denkmalschutz, u. v. a. m.
Wir weisen Sie auf alle für Ihr Zinshaus relevanten Themen hin und leiten Sie durch den Dschungel von Gesetzen, Verordnungen und rechtlichen Bestimmungen.
Altbau-Immobilien: Baugenehmigung, Schutzzone und Denkmalschutz
Vor Beginn der Altbausanierung ist eine Baugenehmigung bei der zuständigen Baubehörde – in Wien die MA37 (Baupolizei) und in Niederösterreich beim Bauamt – zu beantragen. Um hier keine Überraschungen zu erleben, stimmen wir das jeweilige Projekt vor Abgabe der vollständigen Unterlagen mit der zuständigen Behörde ab. Bei Zubauten von Balkonen, Aufzügen oder Dachgeschossen wird in Wien auch die MA21 (Stadtteilplanung und Flächennutzung) und bei Gebäuden in der Schutzzone immer auch die MA19 (Abteilung Architektur und Stadtgestaltung) eingebunden. Die Abwicklung des Bauverfahrens bei Gebäuden im Denkmalschutz ist ein eigenes Verfahren. Etwaige Sanierungspläne müssen immer im Einklang mit den Vorgaben des Denkmalschutzes stehen.
Es kommt auch vor, dass Zinshäuser tatsächlich technisch und wirtschaftlich am Ende der Lebensdauer sind. Ansuchen um technische und wirtschaftliche Abbruchreife sind dann oft die einzige Lösung, um einen zeitgemäßen Neubau in z. B. Holzsystembauweise zu errichten.
Steuerrechtliche Aspekte von Altbausanierungen
Die Kosten einer Altbausanierung können bis zu einem gewissen Grad steuerlich abgesetzt werden. Hierzu gehört beispielsweise die Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen. Eine fundierte Beratung hat hier oberste Priorität, um alle Möglichkeiten auszuschöpfen.
Im Forschungsprojekt ZINSHAUS2040 geht es darum, noch vor Beginn der Sanierungsarbeiten unentdeckte Themen an die Oberfläche zu bringen. Wir haben langjährige Erfahrung mit allen Rechtsthemen, die ein Zinshaus und seine Sanierung bzw. den Ausbau eines Altbaus betreffen können und ein stabiles Netzwerk aus erfahrenen Immobilienrechtsanwält:innen für ganz besonders komplexe Fälle.
Unsere starken Projektpartner:innen für rechtliche Fragen rund um Altbausanierung:
Dr.in Manuela Maurer-Kollenz,
Rechtsanwältin bei M2S Rechtsanwälte GmbH:
„Ich bin seit über 35 Jahren als Juristin und Anwältin im Liegenschaftsrecht tätig. Meine Erfahrung reicht von komplexen Transaktionen, Projektentwicklungen, Vertragserrichtungen jeder Art bis hin zu streitigen Auseinandersetzungen. Ich bereite Zinshausbesitzer:innen bestmöglich auf die zukünftigen Herausforderungen vor, das sind u.a. die Umsetzung von ESG-Kriterien und das Erkennen von rechtlichen Handlungsmöglichkeiten bei kurz- oder längerfristigen wirtschaftlichen Problemen.“
Mag. Klaus Pfeiffer,
Partner bei Weber Rechtsanwälte GmbH & Co KG:
„Im Projekt ZINSHAUS2040 arbeiten wir gemeinsam mit den Teilnehmer:innen – neben der rechtlichen Sondierung der Bestandssituation – auch an neuen Rechts- und Finanzierungsmodellen für Zinshauseigentum.“
Anwält:innen:
Dr.in Manuela Maurer-Kollenz
ist seit über 35 Jahren als Juristin und Anwältin im Liegenschaftsrecht tätig. Ihre Erfahrung reicht von komplexen Transaktionen, Projektentwicklungen, Vertragserrichtungen jeder Art bis hin zu streitigen Auseinandersetzungen. Sie ist Vortragende an der Donau-Universität Krems und regelmäßig als Fachautorin tätig.
Mag. Klaus Pfeiffer
Partner bei Weber Rechtsanwälte GmbH & Co KG, www.weber.co.at
Im Projekt ZINSHAUS2040 arbeiten sie gemeinsam mit den Teilnehmer:innen – neben der rechtlichen Sondierung der Bestandssituation – auch an neuen Rechts- und Finanzierungsmodellen für Zinshauseigentum.